В Обнинске регистрируется до полутора сотен ипотечных договоров в месяц — горожане, несмотря на разговоры о второй волне кризиса, стремятся улучшить жилье, хотя цены в наукограде выше, чем где бы то ни было в округе.
Когда несколько месяцев назад было объявлено, что Москва дорастет до границ с Калужской областью и Обнинск чуть ли не сольется со столицей, многие стали делать смелые прогнозы: недвижимость в наукограде резко вырастет в цене, — и даже называли ориентир — московский квадратный метр. снять квартиру в Обнинске без посредников, считали многие, будет невозможно. Сегодня стоимость жилья в обнинских новостройках составляет от 43 до 60 тысяч рублей за метр, в Москве — чуть больше 150 тысяч. Неужели в недалекой перспективе и наши горожане будут платить такие несусветные деньги?
Разумеется, нет, — в один голос утверждают сегодня специалисты рынка жилья. Причем наиболее опытные риэлторы говорят о том, что расстояние до Москвы — далеко не первый и не главный фактор ценообразования. И в самом деле, и в Наро-Фоминске, и даже в Апрелевке цены в среднем не выше обнинских: от 36 до 65 тысяч за метр. Так что расширение Москвы в нашем направлении вряд ли будет играть какую-то значимую роль в определении цены.
Другое дело — экономическая обстановка. А вот она нынче довольно неопределенная. С одной стороны, тревожные новости из Европы, нестабильность рубля, лихорадка на биржах и т.п. заставляют аналитиков постоянно возвращаться к теме второй волны кризиса. С другой стороны, если судить по отчетным данным, в нашем Обнинске дела идут просто замечательно. К примеру, на прошлой неделе депутаты вносили поправки в бюджет. Доходы городской казны против плана увеличились на 125 млн руб., в том числе налоги на доходы физических лиц выросли на 27 млн. Иными словами, люди стали получать больше денег — и это несмотря на критический для многих предприятий рост социальных отчислений. Тем не менее, тема кризиса продолжает будоражить умы, и в этой связи извечный русский вопрос — что делать? — приобретает конкретную направленность. Как вести себя на рынке недвижимости?
Как говорят обнинские риэлторы, сегодня рынок купли-продажи жилья несколько активизировался. Впрочем, спрос, как и прежде, опережает предложение, особенно на вторичном рынке. В активе риэлторских компаний — обычно по несколько десятков готовых к продаже квартир. И их, как горячие пирожки, не раскупают. Быстрее других уходят однушки и двушки. Трешки — медленнее. Как говорит риэлтор Андрей Лемешев, причина чаще всего в том, что продавец переоценивает стоимость своей недвижимости и поначалу морально не готов уступить в цене: «Часто люди включают в цену и стоимость сантехники, которую поставили несколько лет назад, и затраты на приобретение кухни. Между тем, большинство людей — и прежде всего это относится к сегменту относительно дорогого жилья — планируют проводить в купленных квартирах ремонт, так что чужая мебель-обои-светильники им не нужны». В конце концов, убежден Лемешев, продавец все-таки снижает продажную стоимость, и тогда квартира уходит. Правда, процесс этот может растянуться на многие месяцы. В Обнинске стоимость «вторичного» метра колеблется около 60 тыс. руб. Но это больше относится к первоначально выставленной стоимости, а не к той, за которую квартиру реально продают. Реальная же цена, как говорят аналитики, им неизвестна — все зависит от конкретного продавца и конкретного покупателя, так что среднюю по городу стоимость «вторичного» метра определить довольно сложно.
К слову, сейчас большинство сделок на вторичном рынке, как называют их риэлторы, альтернативные. То есть люди уже живут в какой-то квартире и хотят ее улучшить — например, двухкомнатную поменять на трехкомнатную с доплатой.
Главная же особенность нынешнего рынка жилья — неважно, первичного или вторичного — это дефицит наличных денег у покупателей. Уже прошли те времена, когда человек имел в запасе столько средств, сколько нужно для покупки квартиры. Причем, как говорит специалист рынка недвижимости Марина Буманская, каждая вторая сделка — ипотечная. В среднем в Обнинске регистрируется более сотни ипотечных договоров в месяц. Это чрезвычайно высокая цифра для такого, в общем-то, небольшого города, как наш. И она говорит о многом — не только о том, что банки предлагают населению привлекательные ипотечные продукты. Обнинцы довольно высоко оценивают себя и свое будущее. Они уверены, что смогут заработать на выплаты по ипотеке и сегодня, и через пять, и через десять лет.
Главный игрок на ипотечном поле — разумеется, Сбербанк. На его долю приходится более половины заключенных договоров. «Мы имеем договоры о сотрудничестве и аккредитации с крупнейшими городскими застройщиками, — говорит заместитель управляющего обнинским отделением Сбербанка Татьяна Здоровцева. — У нас около 20 таких компаний. А с двумя застройщиками — «Экодолье-Обнинск» и группой компаний «Остов» — у нас работают спецпрограммы. Дело в том, что их строительство ведется за счет кредитных ресурсов Сбербанка, то есть это совместные проекты, и мы предлагаем клиентам этих фирм крайне выгодную ипотеку».
Как получить ипотеку? «Правило простое, — продолжает Здоровцева, — после выплаты ипотеки у семьи должны оставаться деньги на жизнь. На каждого ее члена — не меньше определенного минимума для жителей Калужской области. Он составляет 5 900 рублей в месяц. При этом мы учитываем все позитивные факторы — дополнительные доходы, помощь родителей и т.п.». Отказов, кстати, не так много, как можно было бы ожидать. В Сбербанке говорят, что их доля — всего 10%.
Мы поговорили с потенциальными заемщиками. Все они очень торопились. Одни рассказывали, что заканчивается сказочно выгодная ипотечная акция, другие волновались, что с зарезервированной квартиры могут снять бронь, третьи боялись, что продавец квартиры передумает и продаст ее другому человеку. Но никто — ни один — не сказал о том, что боится роста цен: мол, если не успеть сейчас, то квартира станет дороже. Когда же мы попытались выяснить главный вопрос — что будет с ценами на недвижимость у специалистов, те отказались об этом говорить: в нынешних условиях заниматься прогнозами — дело неблагодарное.
