«Мы сдавали квартиру в аренду по договору. В тексте договора содержится обязательство арендатора возместить причиненный имуществу ущерб, если таковой будет обнаружен после окончания срока аренды. Также был предусмотрен залог в размере ежемесячной платы, мы могли его целиком или полностью удержать, если что-то будет испорчено. Наши бывшие жильцы сломали стиральную машину, прожгли диван, их ребенок изрисовал фломастером обои — придется переклеивать. Одним словом, нанесенный вред серьезно превысил сумму залога. Но когда мы представили расчет по возмещению ущерба, они стали настаивать, что не должны платить больше уже оставленного залога. Разве они правы?»
«Залог (обеспечительный платеж) не является условием об ограничении ущерба, — разъясняет эксперт по правовым вопросам ГК «Земля-Сервис» Алевтина Прохорова. — Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков, то сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме в соответствии со ст. 15 ГК РФ».
Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата, арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.
Кроме того, зачет обеспечительного платежа по договору аренды подчиняется общему правилу: он происходит при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Это могут быть, например, такие обстоятельства:
1) арендатор повредил арендованное имущество и тем самым причинил арендодателю убытки;
2) наступил срок оплаты последнего месяца аренды. Стороны вправе согласовать, что обеспечительный платеж погашает обязательство арендатора по внесению арендной платы в денежной форме за последние периоды аренды;
3) арендатор просрочил очередной денежный платеж за аренду и должен погасить долг, а также уплатить неустойку. Обеспечительный платеж обеспечивает уплату этого долга и неустойки;
4) арендатор в одностороннем порядке отказывается от срочного договора до истечения срока его действия и при этом договором предусмотрена плата за односторонний отказ. Из обеспечительного платежа можно зачесть сумму платы за отказ.
