Темпы строительства жилья в наукограде упадут на треть

Накануне Нового года обнинские власти представили прогноз социально-экономического развития города. Очень интересно посмотреть на цифры по недвижимости — строительная отрасль всегда первой реагирует на изменения в экономике.

В прошлом году в Обнинске сдали в эксплуатацию почти 98 тысяч квадратных метров жилья. Это сравнимо с показателями последних лет. А вот в следующие три года, как следует из прогнозного плана, сдадут всего 190 тысяч квадратов. То есть за год — 60 с небольшим тысяч. Получается, «строительные» показатели просядут на треть.

Обнинские застройщики, конечно, стараются не показывать вида, что настали тяжелые времена. А вот эксперты рынка недвижимости говорят о закономерности процесса. «Девелоперы за редким исключением возводят жилье на кредитные средства. А заемное финансирование стало практически недоступным для инфраструктурных проектов, так как они имеют низкую маржинальность и длительный срок реализации. Негативное влияние также продолжают оказывать подорожание стройматериалов, сохраняющиеся логистические проблемы и нехватка рабочих рук», — отмечают обнинские экономисты.

В прошлом году в Обнинске сдано почти 98 тыс. кв. м, в следующие три года — всего 190 тыс.

Сокращение вдвое

Число «квартирных» сделок в Обнинске за последнее время уменьшилось вдвое. «Например, в третьем квартале 2024 года выдача ипотеки уменьшилась почти в два раза, если сравнить с аналогичным периодом предыдущего года. Еще полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла чуть более 80%, сейчас таких покупателей менее 40%, — констатирует риэлтор Елена Кочеткова. — На этом фоне банки стали ужесточать условия ипотеки, например, повысили первоначальный взнос со стандартных 20% до 30-50%. На самом деле накопить даже 20% непросто (ориентировочно от двух миллионов рублей), а уж более 30% (то есть — от трех миллионов рублей) — нереально».

Конечно, застройщики стали пересматривать цены и предлагать более гибкие условия продаж, скидки и рассрочки. Все большее количество сделок заключается с оплатой наличными, без ипотеки. Рассрочка дает возможность приобрести жилье с тем же первоначальным взносом, что и по ипотеке, но не под 25%. Когда ставка начнет снижаться, клиент сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.

Банковский ответ

В условиях высокой ключевой ставки стоимость привлечения средств для банков сильно выросла. Из-за этого они начали искусственно замедлять выдачу жилищных кредитов. Неофициально руководители кредитных отделов банков говорят, что финансовые организации стали добавлять дополнительные комиссии и повышать первоначальный взнос, хотя это не предусмотрено условиями программы. А самое интересное — выдавать дополнительную часть кредита к льготной программе по рыночным условиям по крайне завышенным ставкам.

Дошли до беспредела

На этом фоне президент России Владимир Путин под конец 2024 года заявил, что программа для семей с детьми «не должна иметь никаких лимитов». Минфин уже сообщил, что готовится изменить условия. Банки официально также поддержали инициативу главы государства. Также в федеральном минстрое заявили, что готовы рассмотреть дальнейшие пути развития механизма и программ льготной ипотеки.

«Но будет ли это работать на деле, большой вопрос, — продолжает Елена Кочеткова. — Дело в том, что верхи не видят ситуацию так, как ее чувствуют низы. В этом и есть корень проблемы. И даже если лимиты снимут, финорганизации, возможно, определят новые заградительные меры — им тоже надо зарабатывать.

Кроме того, если говорить о льготной ипотеке, она не касается массового покупателя. Например, семейная рассчитана на семьи с детьми до 6 лет. А большинство из них после длительного декрета мам не имеют финансовой подушки для ипотеки.

Кому новое жилье под силу?

Со слов обнинских риэлторов, сейчас есть две основные категории покупателей. Первая — люди с большим количеством наличных денег. Чтобы если и оформлять ипотеку, то в очень ограниченном объеме. «Покупатели если и используют ипотечные средства, то не как раньше, на основную стоимость жилья, а на ее небольшую долю, в среднем на десятую часть цены. Основной же вклад идет либо за счет накоплений, либо учитывается уже имеющееся жилье», — говорят они.

«Если кто и берет полноценную ипотеку,  то, как правило, это либо бойцы СВО, либо их жены. Тем более, недавно объявили еще об одной мере поддержки этой категории — молодым семьям бойцов погасят до 30–35% стоимости жилья», — рассказал Евгений Е., менеджер по продажам одного из застройщиков в Обнинске.

Квартирный прогноз

Эксперты в сфере недвижимости едины во мнении: следующий год как для покупателей, так и для продавцов будет непростым, а экономическая ситуация будет существенно зависеть от ставки Центробанка. Согласно прогнозам, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 года, а значит, ипотека не станет более доступной.

«Пока инфляционные ожидания высокие, не стоит рассчитывать на существенное падение цен на недвижимость. Конечно, для наших граждан жилье — самая понятная «сберкнижка». И такую «сберкнижку» никто задешево предлагать не будет. Плюс Обнинск развивается, семьям нужно решать квартирный вопрос. Учитывая, что арендное жилье сейчас стоит запредельно, этот главный вопрос в ближайшей перспективе встанет только острее», — резюмируют риэлторы.